Không nên bỏ cửa tín dụng với bất động sản

Doanh nghiệp khó huy động vốn kênh trái phiếu, người dân e ngại khó vay vốn ngân hàng khiến thanh khoản trên thị trường gần như tê liệt.
Quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm chạp cùng với một số chính sách kiểm soát và điều hành nguồn vốn vào bất động sản (BĐS) khiến thị trường cuối năm nay tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Mới đây, trao đổi về chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đối với tín dụng BĐS, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết: “quan điểm của NHNN từ trước tới lúc này vẫn theo tinh thần là kiểm soát chặt chẽ rủi ro khủng hoảng tín dụng vào 1 số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn như BĐS, chứng khoán… Đối với BĐS, các đối tượng cần kiểm soát chặt chẽ là nguồn tín dụng lớn như xây resort nghỉ dưỡng, những dự án có tính chất đầu cơ, thậm chí là có tính chất lũng đoạn giá… quan điểm này sẽ tiếp tục được thực hiện trong năm 2022 và những năm tiếp theo”.

Thị Trường BĐS nước ta: Dòng tiền khó

Mặc dù lãnh đạo NHNN cam kết không có chủ trương siết tín dụng, mặc dù vậy trong nội dung dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng lại phát đi nhiều tín hiệu dòng vốn sẽ bị thắt chặt với kênh đầu tư BĐS.

Cụ thể, tại dự thảo NHNN đang đề xuất quy định chặt chẽ hơn về các bước, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… nhằm kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch cộng đồng BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng: “1 số ít nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung trong dự thảo với đánh giá là chưa hợp lý, chưa hạn chế được khủng hoảng rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng”.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào BĐS, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là 1 trong những tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng.

Hiện dư nợ tín dụng BĐS đạt 2,23 triệu tỉ đồng, trong các số ấy nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm khoảng chừng 35% – tương đương 0,78 triệu tỉ đồng, còn lại đa số là các khoản cho vay để mua và sửa chữa nhà ở.

Muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS buộc phải tìm các nguồn vốn khác và trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu.

tuy vậy, sau sự kiện hơn 10.000 tỉ đồng trái phiếu của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, nhà đầu tư cá nhân đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Chưa kể, sau sự kiện này, mục đích phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao hơn.

Nhu cầu vay vốn ngân hàng của các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản để thực hiện dự án, tạo lập nhà ở là không nhỏ. Ảnh minh họa: T.LINH

Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinGroup, cho biết: “Tính chung sáu tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỉ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, khớp ứng với giá trị gần 8.600 tỉ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước”.

Khó khăn bủa vây các doanh nghiệp BĐS

Theo VARS, cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro thì cũng cần có chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp BĐS làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong số ấy có BĐS.

Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến nhiều chủ đầu tư BĐS đang gặp khó khăn trong việc tiến hành dự án. Người dân lo ngại rằng nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do có thể sẽ khiến mặt bằng giá nhà đất hướng về người ở thực tăng lên trong thời gian tới là điều khó tránh.

thời gian gần đây, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị NHNN thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cẩn, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Cụ thể, cộng đồng kiến nghị NHNN tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 lên mức 15%-16% so với mục tiêu cũ (14%) nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường địa ốc. trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho bốn ngân hàng thương mại cổ phần nhiều nhất (Big 4) và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2.

HoREA cũng đề nghị NHNN cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay để chứng minh năng lực chuyên môn tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba, hoặc cho vay để góp vốn, hợp tác và ký kết đầu tư hoặc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, trong những số ấy có xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà ở trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Tổng giám đốc một công ty BĐS nêu cách nhìn: “chính sách siết van tín dụng và động thái kiểm soát và điều hành chặt quy trình phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS vừa là liều thuốc thử đối với sức khỏe tài chính, đồng thời giúp thanh lọc thị phần địa ốc phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Tuy nhiên, việc các cơ quan chức năng đồng loạt chặn đứng những nguồn vốn chủ lực trong khi cơ hội hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, gián tiếp nước ngoài… lại không còn đơn giản”.

Theo vị này, nếu nguồn vốn cho BĐS không được khơi thông sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn, từ đó đẩy mức giá BĐS cả ở phân khúc nhà ở lẫn dịch vụ thuê mướn tăng cao. mức giá thành BĐS tăng lên bất thường sẽ thúc đẩy chi phí đầu vào của các ngành bán lẻ, sản xuất công nghiệp. Điều này sẽ đẩy các doanh nghiệp BĐS vào hoàn cảnh khó khăn hơn, đặc biệt trong giai đoạn vừa trải qua hai năm kiệt quệ vì dịch COVID-19.

Theo tính toán của FiinGroup, chi phí thép chiếm tỉ trọng tương đối lớn trong các dự án cải cách và phát triển BĐS, dao động trong khoảng 15%-20% tổng chi phí đầu tư cho mỗi dự án. Việc giá vật liệu nói chung và giá thép nói riêng tăng cao trong quá trình qua đã làm tăng chi phí đáng kể cho chủ đầu tư. chi tiết, giá thép tháng 4-2022 đã tăng 46% so với cùng kỳ năm 2019, khớp ứng với chi phí đội lên trung bình gần 7%. Điều này càng thúc đẩy nhu cầu vốn của các doanh nghiệp trở nên cấp thiết hơn.

Chuyên gia kinh tế – TS Phạm Chi Lan nhận định và đánh giá một trong những điểm bất cập của thị trường Việt Nam là dư thừa nguồn cung BĐS cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng… nhưng lại khan hiếm nhà ở xã hội và nhà dịch vụ thương mại giá bèo. Do đó, quan điểm siết tín dụng vào những dự án có tính chất đầu cơ, thậm chí là có tính chất lũng đoạn giá… là cần thiết.

“Tôi cho rằng vụ việc khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp BĐS không chỉ đơn thuần nằm ở cơ chế về tín dụng mà cần điều chỉnh ở các lĩnh vực khác. Cụ thể là cần cắt giảm thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, vì nhiều dự án có tính khả thi nhưng bị cản trở bởi khâu thủ tục chứ không phải bị đóng băng do vốn tín dụng” – TS Phạm Chi Lan nói.

_______________________

Quý khách hàng có nhu cầu vay bằng hóa đơn điện nước nhanh nhất. Không gặp mặt, không thẩm định, nhận tiền qua ngân hàng trong 15 phút!. Liên hệ vay ngay!